L’agevolazione è applicabile alle abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati
dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e acquistati entro il 30 giugno 2013.
Non ha più scadenza, inoltre, l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10%, per le pre-
stazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di manu-
tenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristruttura-
zione, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
Non ha scadenze, anche, la possibilità di fruire:
■ della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati per la
costruzione (e la ristrutturazione) dell’abitazione principale;
■ dell’applicazione dell’aliquota Iva al 4% sui beni finiti acquistati per la costruzione di
abitazioni non di lusso (a prescindere che siano prima casa o meno) ed edifici assi-
milati.
Nella presente guida sono esposte in dettaglio le istruzioni per poter utilizzare al meglio
le principali agevolazioni fiscali previste per gli interventi di recupero edilizio.
Con un recente provvedimento (decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011, convertito dalla legge n. 106 del 12
luglio 2011) sono stati aboliti due importanti adempimenti precedentemente richiesti.
In particolare, per fruire della detrazione non è più necessario:
• inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara;
• indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue
i lavori.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE
DI RISTRUTTURAZIONE
I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddi-
to delle persone fisiche (Irpef) le spese sostenute fino al 31 dicembre
2012 per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comu-
ni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite
massimo di spesa di 48.000 euro da suddividere in dieci anni.
Dal 1° ottobre 2006, l’importo massimo di spesa (48.000 euro), per cui è possibile fruire del-
l’agevolazione Irpef, va riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni persona fisica
che abbia sostenuto le spese. Di conseguenza, tale ammontare va suddiviso fra tutti i soggetti
aventi diritto alla detrazione (ad esempio marito e moglie cointestatari di un’abitazione posso-
no calcolare la detrazione spettante sull’ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro).
Nel caso in cui gli interventi consistano nella prosecuzione di lavori iniziati negli anni pre-
cedenti, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese detraibili occorre tene-
re conto delle spese sostenute negli anni pregressi, sulla singola unità immobiliare. Per
esempio, per le spese sostenute nel corso del 2009 per lavori iniziati in anni precedenti, si
avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detra-
zione non ha superato il limite complessivo di 48.000 euro.
I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettiva-
mente in cinque o tre rate annuali di pari importo. Possono optare per questa diversa ripar-
tizione della detrazione anche per le spese sostenute in anni precedenti.
La citata ripartizione della detrazione in tre o cinque anni si applica solo ai contribuenti che
siano proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento.
Non possono beneficiare di tale disposizione per esempio l’inquilino o il comodatario.
ESEMPI
1. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 abbia compiuto 80 anni di età ed abbia effettuato nel-
lo stesso anno lavori di ristrutturazione, invece che in dieci anni, potrà ripartire la detrazione spettante in
tre quote di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2010, 2011 e 2012, o anche in cinque quote
di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014.
2. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 abbia compiuto 75 anni di età ed abbia effettuato lavori di
ristrutturazione nello stesso anno, invece che in dieci anni, potrà ripartire la detrazione spettante in cinque
quote di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIVa precisato, inoltre, che si tratta effettivamente di una detrazione dall’imposta e non di un
rimborso.
Ciascun contribuente ha perciò diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti
dell’imposta dovuta per l’anno in questione.
CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE
Trattandosi di una detrazione dall’Irpef sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese
di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone
fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.
Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immo-
bili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli inter-
venti e che ne sostengono le relative spese; in sostanza i soggetti di seguito indicati:
■ il proprietario o il nudo proprietario;
■ il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
ESEMPIO DI CALCOLO DELLA DETRAZIONE:
La casa ha bisogno di alcuni interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento dell’impianto elettrico,
idraulico e del bagno. La spesa sostenuta nel 2010 è di 30.000 euro, Iva compresa. A fronte di questa cifra si pos-
sono detrarre 10.800 euro (36% di 30.000) in dieci anni, con un risparmio d’imposta di 1.080 euro per ogni anno.
Per le persone anziane di settantacinque e ottanta anni invece il risparmio di imposta conseguibile sarà rispetti-
vamente di 2.160 euro (10.800: 5) e 3.600 euro (10.800: 3) per ogni anno.
ATTENZIONE
La detrazione compete per le spese sostenute nell’anno e rispetta rigorosamente, pertanto, il criterio di cassa.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio la detrazione compete con riferimento all’anno di
effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, sempre a con-
dizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della
dichiarazione dei redditi.
ESEMPIO:
Se la quota annua detraibile è di 1.080 euro in dieci anni, come nell’esempio sopra formulato, e l’Irpef (trat-
tenuta o comunque da pagare) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota
annua detraibile, pari a 80 euro, non può essere recuperata in alcun modo.
L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione
dell’imposta dovuta per l’anno successivo.
Lo stesso ragionamento deve essere applicato ai contribuenti che, per raggiunti limiti di età, portano in
detrazione in cinque e tre anni la quota annuale relativa agli interventi di ristrutturazione effettuati.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI■ chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;
■ i soci di cooperative divise e indivise;
■ i soci delle società semplici;
■ gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli stru-
mentali o merce.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’im-
mobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese, le fatture e i bonifici siano a lui
intestati.
Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo Unico delle imposte sui redditi, il coniu-
ge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.
In questo caso (e ferme restando le altre condizioni) la detrazione spetta anche se le abili-
tazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usu-
fruisce della detrazione.
Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente del-
l’immobile ha diritto alla detrazione qualora sia stato immesso nel possesso ed esegua gli
interventi a proprio carico.
In questo caso è però necessario che:
■ il compromesso sia stato registrato presso l’Ufficio competente;
■ l’acquirente indichi gli estremi della registrazione nell’apposito spazio del modulo di ini-
zio lavori.
Ha diritto alla detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, per le sole spe-
se di acquisto dei materiali utilizzati.
PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI
I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell’articolo 3 del
Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con
Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall’art. 31, lettere a), b), c) e d)
della legge 5 agosto 1978, n. 457).
In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di
manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di
ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguar-
dano determinate parti comuni di edifici residenziali.
Tra le spese per le quali compete la detrazione, oltre a quelle per l’esecuzione dei lavori,
sono comprese:
■ le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
■ le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI■ le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici)
e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
■ le spese per l’acquisto dei materiali;
■ il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
■ le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
■ l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le
autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
■ gli oneri di urbanizzazione;
■ gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché
agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decre-
to n. 41 del 18 febbraio 1998).
Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di tra-
sloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di
recupero edilizio.
La manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione, come già chiari-
to, solo quando riguardano le parti comuni.
Come precisato nella risoluzione 7/E del 12 febbraio 2010, le parti comuni interessate sono
quelle indicate dall’articolo 1117, nn. 1, 2 e 3 del Codice civile (il suolo su cui sorge l’edi-
ficio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i
locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le
fognature, ecc.).
Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine,
soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.
Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamen-
to e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in effi-
cienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la
tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’im-
permeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Se questi interventi fanno parte di un intervento più vasto come la demolizione di tramez-
zature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme del-
le opere è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.
Poiché gli interventi di manutenzione ordinaria danno diritto alla detrazione d’imposta sol-
tanto se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali, la detrazione spetterà ad
ogni condomino in base alla quota millesimale.
La manutenzione straordinaria
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie
per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i ser-
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIvizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le super-
fici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Restauro e risanamento conservativo
Sono compresi in questa tipologia gli interventi rivolti a conservare l’immobile e ad assicu-
rarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipo-
logici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Ristrutturazione edilizia
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fab-
bricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in
parte diverso dal precedente.
Con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detra-
zione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
■ in caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione spetta solo per
la fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente;
■ per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto
l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
■ se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento del-
lo stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto
l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione
del cosiddetto Piano Casa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 4 gennaio 2011).
ESEMPIO:
La demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una man-
sarda o di un balcone, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, l’apertura di nuo-
ve porte e finestre, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
ESEMPIO:
Gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, l’adeguamento delle altezze
dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
ESEMPIO:
L’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento di servizi igienici, la sosti-
tuzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infis-
so, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell’area
privata, il ripristino e la sostituzione del tetto, la costruzione di scale interne.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIAltre categorie di interventi ammessi alla detrazione
Sono pure ammessi al beneficio della detrazione gli interventi finalizzati:
■ alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
■ all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia sulle parti comuni degli immobili che
nei singoli appartamenti;
■ al conseguimento di risparmi energetici;
■ alla cablatura degli edifici;
■ al contenimento dell’inquinamento acustico;
■ all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;
■ all’esecuzione di opere interne.
Questi interventi sono comunque ammessi al beneficio della detrazione, indipendente-
mente dalla corrispondenza alle categorie di cui all’articolo 3 del Testo Unico prima citato.
Sono inoltre detraibili i seguenti interventi:
■ eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi
(ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione). Gli interventi che
non presentano le caratteristiche tecniche previste dalla legge di settore non possono
essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e, per-
tanto, non sono agevolabili come tali. Resta fermo, tuttavia, il diritto alla detrazione,
secondo le regole vigenti, qualora gli stessi interventi possano configurarsi quali inter-
venti di manutenzione ordinaria o straordinaria;
■ realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro
mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna
all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’art. 3, comma 3,
della legge 5 febbraio 1992, n. 104.
La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli
immobili, mentre non compete per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto
di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed ester-
na. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione di cui trattasi i telefoni
a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse.
Tali beni, peraltro, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per
i quali, a certe condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19% in sede di dichiarazio-
ne dei redditi;
■ adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte
di terzi. Con il termine “atti illeciti” il legislatore ha inteso fare riferimento agli atti penal-
mente illeciti (ad esempio furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui
realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). La detrazione in questi
casi è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili;
ad esempio non rientra nell’agevolazione il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
Rientrano, invece, tutte le misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di tali
atti illeciti, qui elencate a titolo esemplificativo:
rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIapposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
porte blindate o rinforzate;
apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
apposizione di saracinesche;
tapparelle metalliche con bloccaggi;
vetri antisfondamento;
casseforti a muro;
fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline;
esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
In tal modo il legislatore ha inteso ricomprendere nell’agevolazione non solo le opere per
l’adeguamento degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza ma anche quel-
le opere volte all’installazione di dispositivi non prescritti dalla predetta normativa, ma tut-
tavia finalizzati ad incrementare la sicurezza domestica.
Non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchia-
ture o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza in quanto tale fattispecie non inte-
gra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di
una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione, invece, compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri rea-
lizzati su immobili, come, ad esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di
una presa malfunzionante.
Tra le opere agevolabili rientrano:
■ l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
■ il montaggio di vetri anti-infortunio;
■ l’installazione del corrimano;
■ interventi di bonifica dell’amianto, limitatamente alle unità immobiliari a carattere
residenziale.
ACQUISTO BOX: QUANDO SPETTA L’AGEVOLAZIONE
Oltre che per gli interventi finalizzati alla realizzazione di autorimesse e posti auto, posso-
no usufruire della detrazione d’imposta del 36% anche gli acquirenti di box o posti auto
pertinenziali già realizzati.
La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua rea-
lizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal
venditore.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALICondizione essenziale per usufruire dell’agevolazione è, comunque, la sussistenza del vin-
colo pertinenziale tra l’abitazione e il box.
Casi particolari
Nel caso in cui l’atto definitivo di acquisto sia stipulato successivamente al versamento di
eventuali acconti, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in relazione ai pagamenti effet-
tuati con bonifico bancario o postale, la detrazione d’imposta spetta solo se è stato rego-
larmente registrato un compromesso di vendita dal quale risulti la sussistenza del vincolo
pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box.
Se manca un preliminare di acquisto registrato, eventuali pagamenti effettuati con bonifico
prima dell’atto notarile non sono ammessi in detrazione. In questo caso, infatti, al momen-
to del pagamento non è ancora riscontrabile l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenzia-
le richiesto dalla norma.
Tale condizione può essere considerata comunque realizzata nell’ipotesi particolare in cui
il bonifico viene effettuato nella stesso giorno in cui si stipula l’atto, ma in un orario ante-
cedente a quello della stipula stessa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 13
gennaio 2011).
COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE
Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad
osservare una serie di adempimenti.
Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, indicante il vincolo di pertinenza del box con
la casa, l’acquirente può usufruire della detrazione sulle spese di realizzazione del medesimo, se specificamen-
te documentate.
ATTENZIONE
L’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori è stato soppresso dal decreto legge n. 70 del 13
maggio 2011.
Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificati-
vi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costi-
tuisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Inoltre, occorre conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti indicati nel provvedimento del Diret-
tore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIComunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunica-
zione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
■ generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
■ natura dell’intervento da realizzare;
■ dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsa-
bilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente nor-
mativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
■ data di inizio dell’intervento di recupero.
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle
condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl.
Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico ban-
cario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga
e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sono escluse da tale
modalità di pagamento quelle spese che non è possibile pagare con bonifico (ad esempio, one-
ri di urbanizzazione, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo).
Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il
bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al
beneficio fiscale.
Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato
il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara (adempimento non più richie-
sto dal 14 maggio 2011), gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare
nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del con-
dominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che prov-
vede al pagamento.
In particolare, oltre ai documenti indicati più avanti (comunicazione all’Asl, fatture e ricevute comprovanti le spe-
se sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente deve essere in possesso di:
• domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito)
• ricevute di pagamento dell’Ici, se dovuta
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi su parti comuni di edifici resi-
denziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese
• dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal
detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
• abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da rea-
lizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazio-
ne sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realiz-
zati rientrano tra quelli agevolabili.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIAl momento del pagamento del bonifico banche e poste devono operare una ritenuta a
titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Dal 6 luglio 2011 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 98/2011) la ritenuta sui
bonifici è stata ridotta dal 10 al 4%.
Con la Circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni
operative in merito all’applicazione di questo adempimento.
Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con
bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella moti-
vazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario, e la causale del versa-
mento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la ban-
ca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta (risoluzio-
ne dell’Agenzia delle Entrate n. 3/E del 4 gennaio 2011).
Altri adempimenti
I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spe-
se per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico.
Tale documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detra-
zione, infatti, deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tut-
ta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’ammini-
stratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi pre-
visti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
ATTENZIONE
L’obbligo di indicare in fattura il costo della manodopera (in vigore dal 4 luglio 2006 al 13 maggio 2011) è
stato soppresso dal decreto legge n. 70/2011.
ATTENZIONE
Alla norma che prevede che le spese vengano inderogabilmente sostenute tramite bonifico fanno eccezione quel-
le relative agli oneri di urbanizzazione, all’imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e
le denunce di inizio lavori.
Per le detrazioni richieste fino al periodo d’imposta 2002, quando l’importo complessivo dei lavori eseguiti era
superiore a 51.645,69 euro, occorreva inviare al Centro operativo di Pescara la “dichiarazione di esecuzione dei
lavori”. Il mancato invio di tale comunicazione, sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, archi-
tetti e geometri o da altro soggetto abilitato all’esecuzione degli stessi, comportava la decadenza del beneficio.
A partire dal 2003, poiché il limite di spesa detraibile è di 48.000 euro (originariamente era stato fissato in
77.468,53 euro), non è più necessario l’invio di questa dichiarazione.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALICOME SI PUÒ PERDERE LA DETRAZIONE
Nei casi che seguono non viene riconosciuta la detrazione e l’importo eventualmente frui-
to viene recuperato dagli uffici finanziari:
■ non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, quando
obbligatoria;
■ non vengono esibite le fatture o ricevute relative alle spese, non è esibita la ricevuta del
bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa da quella che
richiede la detrazione;
■ il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
■ le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
■ vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle rela-
tive agli obblighi contributivi.
In caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi
contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della
dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavo-
ri ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445.
SE CAMBIA IL POSSESSO
La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di ristrut-
turazione e manutenzione prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazio-
ne, nei casi più frequenti comporta il trasferimento della detrazione.
Compravendita, donazione e successione
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima
che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, il diritto alla detrazione
delle quote non utilizzate viene trasferito all’acquirente dell’immobile (se persona fisica).
Se il contribuente che ha eseguito l’intervento (donante) effettua la donazione dell’immo-
bile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue
spetta a quest’ultimo.
ATTENZIONE
Fino al 13 maggio 2011 era prevista un’altra causa di decadenza dalle agevolazioni fiscali. Era previsto, infat-
ti, l’obbligo di indicare in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori, il costo del-
la manodopera.
ATTENZIONE
Dal 17 settembre 2011 (data di entrata in vigore della legge n. 148/2011) sono cambiate le disposizioni appli-
cabili in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi.
In particolare, è ora prevista la possibilità per il venditore di:
• continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate
• trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.
16
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALISe muore il contribuente titolare di diritti sull’immobile oggetto dell’intervento di recupero, il
diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi. In questo caso, le
detrazioni competono solo se l’erede conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detra-
zione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto del-
la detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di
godimento.
CUMULABILITÀ CON LA DETRAZIONE IRPEF PER IL RISPARMIO ENERGETICO
La legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011) ha prorogato la detrazione Irpef
del 55% a favore dei contribuenti che effettuano interventi di riqualificazione energetica negli
edifici entro il 31 dicembre 2011.
La detrazione d’imposta del 36% per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con
le agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al rispar-
mio energetico.
Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il
risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà
fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli
adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.
Le agevolazioni sul risparmio energetico
Le detrazioni spettanti devono essere ripartite nel modo seguente:
■ per le spese sostenute nel 2007, in tre quote annuali di pari importo;
■ per le spese sostenute nel 2008, in minimo tre e massimo dieci quote annuali di pari impor-
to, a scelta irrevocabile del contribuente operata all’atto della prima detrazione;
■ per le spese sostenute nel biennio 2009-2010, in cinque rate annuali di pari importo;
■ per le spese sostenute nel 2011, in dieci rate annuali di pari importo.
I limiti d’importo sui quali calcolare la detrazione Irpef del 55% variano in funzione del tipo
di intervento, come indicato nella seguente tabella:
TIPO DI INTERVENTO DETRAZIONE MASSIMA
riqualificazione energetica di edifici esistenti 100.000 euro (55% di 181.818,18 euro)
involucro edifici ( pareti,pavimenti, finestre, compresi
gli infissi, su edifici esistenti)
60.000 euro (55% di 109.090,90 euro)
installazione di pannelli solari 60.000 euro (55% di 109.090,90 euro)
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
(installazione di impianti dotati di caldaie)
30.000 euro (55% di 54.545,45 euro)
17
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALICondizioni per poter fruire della detrazione Irpef:
■ redazione da parte di un tecnico abilitato del certificato di asseverazione che attesti la
rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti. Tale certificato deve essere conservato.
Questo documento, se riguarda gli interventi di sostituzione di finestre e infissi, e nel caso
di caldaia a condensazione con potenza inferiore a 100 KW, può essere sostituito da una
certificazione dei produttori;
■ redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine lavori, attraverso il sito inter-
net www.acs.enea.it, dell’attestato di certificazione energetica se le procedure sono sta-
te approvate dalle Regioni, Province Autonome di Trento e Bolzano o dai Comuni, oppu-
re dell’attestato di qualificazione energetica. Dal 2008, per la sostituzione di finestre
comprensive di infissi in singole unità immobiliari e per installare i pannelli solari non è
più necessario questo adempimento. Tale certificazione non è più richiesta anche per gli
interventi realizzati a partire dal 15 agosto 2009 riguardanti la sostituzione degli impian-
ti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione;
■ redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, attraverso il sito
internet www.acs.enea.it dell’apposita scheda informativa;
■ per le spese sostenute dal 2009, qualora i lavori necessari a realizzare gli interventi pro-
seguano in più periodi d’imposta, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate le
spese effettuate nei periodi d’imposta precedenti;
■ il pagamento delle spese deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal
quale risulti la causale del versamento, numero e data della fattura, codice fiscale del
beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto
beneficiario del bonifico.
Al momento del pagamento del bonifico, le banche e le poste devono operare una ritenu-
ta a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Dal 6 luglio
2011 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 98/2011) la ritenuta sui bonifici è stata
ridotta dal 10 al 4%.
ATTENZIONE
Per informazioni più dettagliate sulle detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici, si rinvia alla guida “Le Age-
volazioni fiscali per il risparmio energetico” consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).
18
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI2. L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
L’AGEVOLAZIONE PER I LAVORI DI MANUTENZIONE
ORDINARIA E STRAORDINARIA
La Finanziaria 2010 ha disposto che il regime agevolato dell’Iva
diventi permanente (in precedenza era stata invece fissata al 31
dicembre 2011 la data di validità dello stesso). Il regime agevolato
prevede l’applicazione dell’Iva ridotta al 10% per le prestazioni di
servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobi-
li residenziali. Per usufruire dell’agevolazione non occorre indicare in fattura il costo della
manodopera utilizzata. Fino al 13 maggio 2011, tale indicazione era invece obbligatoria
per fruire della detrazione del 36% sulle spese di recupero del patrimonio edilizio e per la
detrazione del 55% sulle spese per il risparmio energetico.
Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece solo se la relativa for-
nitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l’appaltatore
fornisca beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino
a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della pre-
stazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore
dei beni significativi.
I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999.
Si tratta di:
■ ascensori e montacarichi;
■ infissi esterni e interni;
■ caldaie;
■ video citofoni;
■ apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
■ sanitari e rubinetteria da bagni;
■ impianti di sicurezza.
Su tali beni l’aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della diffe-
renza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi.
ESEMPIO:
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’im-
porto complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 20%.
19
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIPer destinazione abitativa privata si intende riferirsi alle abitazioni adibite a dimora di privati.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
■ ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
■ ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
■ alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al
recupero edilizio;
■ alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori.
In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 20% alla ditta principale che,
successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i
presupposti per farlo.
L’IVA AGEVOLATA PER I LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO
E RISTRUTTURAZIONE
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di sca-
denza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.
Si tratta, in particolare:
A. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla rea-
lizzazione degli interventi di
■ restauro
■ risanamento conservativo
■ ristrutturazione
B. dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realiz-
zazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione
edilizia, individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legi-
slative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire
quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad
esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera).
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori,
sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.
20
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI3. LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E
GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI
È stata reintrodotta dal periodo d’imposta 2008 e successivamente
prorogata la detrazione Irpef del 36% relativa agli interventi di
ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti dal 1° gennaio
2008 al 31 dicembre 2012 da imprese di costruzione o ristruttura-
zione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano alla
successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro il 30
giugno 2013.
In questo caso, l’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calco-
lata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull’ammontare forfetario pari
al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acqui-
sto o di assegnazione.
La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l’importo massimo di
48.000 euro e deve essere ripartita in 10, 5 o 3 rate annuali di pari importo (vedi capitolo 1).
Resta fermo che anche nel caso di stipula del compromesso il rogito deve avvenire entro i
termini previsti.
Per effetto delle varie disposizioni che si sono succedute nel tempo, la misura dell’agevola-
zione spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa e del periodo in
cui sono stati eseguiti gli interventi di ristrutturazione (vedi tabella).
ESEMPIO:
Prezzo di acquisto dell’abitazione: = 180.000 euro
Costo forfetario di ristrutturazione (pari al 25% di 180.000 euro) = 45.000 euro
Detrazione (pari al 36% di 45.000 euro) = 16.200 euro
Rogito stipulato dal
1° gennaio 2006
al 30 settembre 2006
Detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi esegui-
ti, sull’ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’im-
mobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.
L’ammontare massimo di spesa ammessa è di 48.000 euro.
Rogito stipulato dal 2002 al 2005 e dal
1° ottobre 2006 al 30 giugno 2007
(per immobili ristrutturati
entro dicembre 2006)
Detrazione del 36% (sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’im-
mobile indicato nell’atto) su un importo massimo di 48.0000 euro.
Per l’anno 2002 la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione è di 77.468,53
euro. Tale limite è applicabile con riferimento agli atti di acquisto stipulati entro il 30
giugno 2003.
Acquisti di immobili ristrutturati
dal 1° gennaio 2008 ed entro
il 31 dicembre 2012
Detrazione del 36% (sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’im-
mobile indicato nell’atto) su una spesa complessiva massima di 48.000 euro.
21
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIPer gli acquisti successivi al 1° ottobre 2006 il limite di 48.000 euro deve intendersi riferito
alla singola unità abitativa e non più al numero di persone che partecipano alla spesa. Di
conseguenza, questo ammontare va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione.
LE CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE
La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:
■ l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2013. Il ter-
mine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non
è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fab-
bricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acqui-
sto o assegnazione;
■ l’unità immobiliare acquistata o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono sta-
ti eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edili-
zia riguardanti l’intero edificio. La norma agevolativa trova applicazione, pertanto, a con-
dizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di
esso, anche se rilevante);
■ i lavori devono essere eseguiti dall’impresa dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2012.
Per fruire di questa particolare agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti median-
te bonifico.
22
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19%
DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI
IN COSA CONSISTE
I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione
della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall’Irpef,
nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori
pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell’unità immobiliare, stipulati
con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea,
ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro
complessivi per ciascun anno d’imposta.
Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al
provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di
ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n.
457 (ora trasfuso nell’articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamen-
tari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380).
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari
dimorano abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione, con la quale il
contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indi-
cato nei registri anagrafici.
LE CONDIZIONI RICHIESTE
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti
condizioni:
■ il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di
costruzione o nei diciotto mesi successivi;
■ l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei
lavori di costruzione;
■ il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità
immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del
mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.
23
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALILa detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipo-
tecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per tutto il periodo di dura-
ta dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi suc-
cessivi al termine dei lavori stessi.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in
cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.
La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro sei mesi dal-
la conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla
detrazione.
In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Ammini-
strazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abi-
tazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento ammini-
strativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proro-
ga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichia-
razione dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all’Ammi-
nistrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente
legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o nei
diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel
precedente periodo non sono rispettati.
24
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI5. I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA
DETRAZIONE IRPEF DEL 36%
Ecco un elenco esemplificativo di interventi ammissibili a frui-
re della detrazione Irpef. In ogni caso, deve essere verificata la
conformità alle normative edilizie locali.
A. Sulle singole unità abitative
INTERVENTI MODALITÀ
Accorpamenti di locali Spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche
o di altre unità immobiliari unione di due unità immobiliari con opere esterne
Allargamento porte Con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture
interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e
dell’edificio
Allargamento porte e finestre esterne Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura
Allarme finestre esterne Installazione, sostituzione dell’impianto o riparazione con innovazioni
Ampliamento con formazione Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.)
di volumi tecnici con opere interne ed esterne
Apertura interna Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere
interne o apertura sul pianerottolo interno
Ascensore Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno)
con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento L. 13/89
Balconi Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da
quelli preesistenti e nuova costruzione
Barriere architettoniche Eliminazione
Box auto Nuova costruzione
(Detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare)
Cablatura degli edifici Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnet-
tano tutte le unità immobiliari residenziali
Caldaia Sostituzione o riparazione con innovazioni
Caloriferi e condizionatori Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di
singoli elementi
(Detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al
risparmio energetico)
Installazione di macchinari esterni
Cancelli esterni Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse
(materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti
Canna fumaria Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri
preesistenti
Cantine Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati
opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre
25
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALICentrale idrica Riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne
Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manu-
tenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
Centrale termica Riparazioni varie interne ed esterne, conservando le caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti (opere murarie)
Con modifiche distributive interne
Con modifiche esterne (sagoma, materiali e colori nuova costruzione (volu-
me tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di
un restauro o di una ristrutturazione
Citofoni, videocitofoni e telecamere Sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti
Contenimento Opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere
dell’inquinamento acustico edilizie propriamente dette
(Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
Cornicioni Nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle
preesistenti
Davanzali finestre e balconi Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi
caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori)
Facciata Rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo
i colori)
Finestra Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti
Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi
Fognatura Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da
quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà
fino alla fognatura pubblica)
Garage Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle
preesistenti
Nuova costruzione
(Detraibile, se reso pertinenziale ad una unità immobiliare)
Gradini scale Sostituzione gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni o
i materiali preesistenti
Grondaie Nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione
preesistente
Impianto di riscaldamento autonomo Nuovo impianto, senza opere edilizie
interno (purché conforme alla L. 46/90) Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere
interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione
Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni
Impianto idraulico Sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente
Inferriata fissa Sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente
Nuova installazione con o senza opere esterne
Infissi esterni Nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o
colori diversi (solo se riguarda l’intera facciata)
Intonaci esterni facciata Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori
Lastrico solare Rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti
Locale caldaia Riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente
Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che
modificano materiali-finiture-colori
26
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALILucernari Nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori)
diversi da quelli preesistenti
Mansarda Modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la desti-
nazione d’uso
Marciapiede Nuova realizzazione su suolo privato
Messa a norma degli edifici Interventi di messa a norma degli edifici
(Detraibile, purché compresa nelle categorie di cui all’art. 1 L. 449/97 e siano
presentate le certificazioni di legge)
Montacarichi Nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente
caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
Muri di cinta Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione
preesistente
Muri esterni di contenimento Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nel-
lo stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori
Muri interni Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Parapetti e balconi Rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli
preesistenti
Parete esterna Rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo
i colori)
Parete interna Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Pavimentazione esterna Nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la
superficie e i materiali
Pensilina protezione autovetture Sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali
e colori) diverse da quelle preesistenti
Persiana Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e
colori diversi
Pianerottolo Riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti
Piscina Rifacimento modificando caratteri preesistenti
Porta blindata esterna Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagoma o colori diversi
Porta blindata interna Nuova installazione
Porta-finestra Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi
Trasformazione da finestra a porta finestra
Porte esterne Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e
viceversa
Recinzioni Realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con
altra avente caratteristiche diverse
Ricostruzione Demolizione e fedele ricostruzione di edifici
Risparmio energetico Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di
opere edilizie propriamente dette
(Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
Salvavita Sostituzione o riparazione con innovazioni
Sanitari Sostituzione di impianti e apparecchiature
Realizzazione di servizio igienico interno
Saracinesca Nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con
innovazioni
Scala esterna Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pen-
denza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti
27
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIScala interna Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pen-
denza e posizione rispetto a quella preesistente
Serramenti esterni Nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai
precedenti
Sicurezza statica Opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica
Solaio Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti
Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote
Adeguamento dell’altezza dei solai, nel rispetto delle volumetrie esistenti
Soppalco Innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione
Sottotetto Riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi
sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la
destinazione d’uso
Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’ese-
cuzione di opere edilizie varie
(Detraibile purché già compreso nel volume)
Strada asfaltata privata Per accesso alla proprietà
Tegole Sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti
Terrazzi Rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
(dimensioni o piano)
Tetto Sostituzione dell’intera copertura
Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume
Tinteggiatura esterna Rifacimento modificando materiali e/o colori
Travi (tetto) Sostituzioni con modifiche
Sostituzione totale per formazione nuovo tetto
Veranda Innovazioni rispetto alla situazione precedente
Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando
aumento di superficie lorda di pavimento
Trasformazione di balcone in veranda
Vespaio Rifacimento
Zoccolo esterno facciata Sostituzione con altro avente caratteri essenziali diversi
B. Sulle parti condominiali
INTERVENTI MODALITÀ
Aerosabbiatura Su facciata
Allargamento porte interne Con demolizioni di modesta entità
Allarme (impianto) Riparazione senza innovazioni
Riparazione con sostituzione di alcuni elementi
Androne Rifacimento conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Antenna Antenna comune in sostituzione delle antenne private
Balconi Riparazioni parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e
ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
Box Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimen-
sioni uguali a quelle preesistenti
Caldaia Riparazione senza innovazioni
Riparazione con sostituzione di alcuni elementi
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALICaloriferi e condizionatori Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di
singoli elementi
Cancelli esterni Riparazione o sostituzione cancelli o portoni, conservando caratteristiche
(sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Canna fumaria Riparazione o rifacimento, interno ed esterno conservando caratteristiche
(materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Cantine Riparazione conservando caratteristiche (materiali e colori) uguali a quelle
preesistenti
Centrale idrica Riparazioni varie interne ed esterne, conservando caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Centrale termica Riparazioni varie interne ed esterne, conservando caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Cornicioni Rifacimento o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti
(materiali, dimensioni)
Davanzali finestre e balconi Riparazione o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti
Facciata Piccola apertura per sfiatatoio gas, rifacimento, anche completo, con mate-
riali e colori uguali a quelli preesistenti
Finestra Sostituzione senza modifica della tipologia di infissi
Fognatura Riparazione o sostituzione della canalizzazione fognaria, fino al limite della
proprietà del fabbricato
Garage Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimen-
sioni uguali a quelle preesistenti
Gradini scale Sostituzione con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
Grondaie Riparazione o sostituzione senza modifiche della situazione preesistente
Impianto di riscaldamento Riparazione dell’impianto senza innovazioni, riparazione con ammoder-
(purché conforme alla L. 46/90) namenti e/o innovazioni
Impianto idraulico Riparazione senza innovazioni o sostituzioni
Inferriata fissa Sostituzione di quelle preesistenti senza modificare la sagoma e/o i colori
Infissi esterni Riparazione o sostituzione, conservando la sagoma, i materiali e i colori
uguali a quelli preesistenti
Infissi interni Sostituzione con altri infissi conservando le caratteristiche preesistenti
Intonaci esterni facciata Intonaci e tinteggiatura esterna conservando materiali e colori uguali a
quelli preesistenti
Intonaci interni Intonaci e tinteggiatura interna senza limitazioni di materiale e colori
Lastrico solare Rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti
Locale caldaia Riparazioni murarie varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
Lucernari Sostituzione con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli
preesistenti
Marciapiede su suolo privato Rifacimento come preesistente
Montacarichi (interni ed esterni) Riparazione conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Muri di cinta Riparazione conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Muri esterni di contenimento Riparazione o rifacimento con materiali e sagoma uguali a quelli preesistenti
Muri interni Riparazione o rifacimento conservando la stessa posizione, anche con mate-
riali diversi
Parapetti e balconi Riparazione o rinforzo della struttura conservando caratteri uguali a quelli
preesistenti
Parcheggi Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimen-
sioni uguali a quelle preesistenti
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALIParete esterna Rifacimento, anche completo, con materiali e colori uguali a quelli
preesistenti
Parete interna Riparazione o rifacimento conservando la stessa posizione, anche con
materiali diversi
Pavimentazione esterna Rifacimento con dimensioni e materiali uguali a quelli preesistenti
Pavimentazione interna Riparazioni senza innovazioni
Pensilina protezione autovetture Rifacimento conservando sagoma e colori preesistenti
Persiana Sostituzione conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colori)
Pianerottolo Riparazione struttura conservando dimensioni e materiali uguali a quelli
preesistenti (interno ed esterno)
Piscina Riparazione e rinforzo di strutture, conservando le caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) preesistenti
Porta blindata esterna Sostituzione conservando sagome e colori preesistenti
Porta-finestra Sostituzione con altra avente gli stessi caratteri essenziali
Porte esterne Sostituzione conservando sagome e colori preesistenti
Porte interne Riparazione, conservando materiali, colori, dimensioni
Recinzioni Riparazione e sostituzione conservando caratteristiche (sagoma, materiali e
colori) preesistenti
Salvavita Riparazione senza innovazioni o riparazione con sostituzione di alcuni
elementi
Sanitari Riparazione apparecchi sanitari e opere edilizie varie (tubazioni, pia-
strelle, ecc.)
Saracinesca Sostituzione con altra purché vengano conservati dimensioni e colori ugua-
li a quelli preesistenti
Scala esterna Riparazione conservando pendenza, posizione, sagoma, colori e materiali
uguali ai preesistenti
Scala interna Riparazione e sostituzione conservando pendenza sagoma e posizioni pree-
sistenti
Serramenti esterni Sostituzione con altri aventi le stesse caratteristiche
Serramenti interni Riparazioni, conservando materiali caratteristiche e colori preesistenti
Solaio Sostituzione dei solai di copertura con materiali uguali a quelli preesistenti
Tegole Sostituzione con altre uguali a quelle preesistenti
Terrazzi Riparazione delle pavimentazioni, rifacimento o sostituzione conservando le
caratteristiche preesistenti (dimensioni e piano)
Tetto Riparazione con sostituzione di parte della struttura e dei materiali di coper-
tura, conservando le caratteristiche preesistenti
Tinteggiatura esterna Rifacimento conservando materiali e colori preesistenti
Tinteggiatura interna Rifacimento senza limitazioni per materiali e colori
Tramezzi Sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità
immobiliare
Travi (tetto) Sostituzione con altre aventi materiali, dimensioni e posizione uguali a quel-
le preesistenti
Veranda Rifacimento parziale conservando i caratteri essenziali
Zoccolo esterno facciata Rifacimento conservando i caratteri essenziali
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI31
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
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6. PER SAPERNE DI PIÙ
■ Legge 27 dicembre 1997, n. 449
■ Legge 23 dicembre 1999, n. 488
■ Decreto del Ministero delle Finanze 29 dicembre 1999
■ Legge 23 dicembre 2000, n. 388
■ Legge 28 dicembre 2001, n. 448
■ Legge 27 dicembre 2002, n. 289
■ Legge 1° agosto 2003, n. 200
■ Legge 24 dicembre 2003, n. 350
■ Legge 27 febbraio 2004, n. 47
■ Legge 23 dicembre 2005, n. 266
■ Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (convertito con modificazioni nella legge 4 agosto 2006, n. 248)
■ Legge 27 dicembre 2006, n. 296
■ Legge 24 dicembre 2007, n. 244
■ Legge 23 dicembre 2009, n. 191
■ Decreto legge 31 maggio 2010, n. 78
■ Legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011)
■ Decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 (convertito con modificazioni dalla legge 12 luglio 2011, n. 106)
■ Decreto legge 6 luglio 2011, n. 98 (convertito, con modificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111)
■ Legge 14 settembre 2011, n. 148
■ Regolamento 18 febbraio 1998, n. 41 (come modificato dal decreto interministeriale del 9 mag-
gio 2002, n. 153 del Ministero dell’Economia e delle Finanze)
■ Regolamento 30 luglio 1999, n. 311 del Ministero delle Finanze
■ Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 17 marzo 2006 (Gazzetta Ufficiale n. 70
del 24/03/2006) di approvazione del modello di comunicazione inizio lavori
■ Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011
■ Circolari del Ministero delle Finanze: n. 57/E del 24 febbraio 1998, n. 121/E dell’11 maggio 1998,
n. 247/E del 29 dicembre 1999, n. 95/E del 12 maggio 2000, n. 98/E del 17 maggio 2000
■ Circolari dell’Agenzia delle Entrate: n. 7/E del 26 gennaio 2001, n. 13/E del 6 febbraio 2001, n. 55/E
del 14 giugno 2001, n. 15/E del 1° febbraio 2002, n. 55/E del 20 giugno 2002, n. 15/E del 5 mar-
zo 2003, n. 12/E del 1° aprile 2005, n. 17/E del 3 maggio 2005, n. 17/E del 18 maggio 2006, n.
28/E del 4 agosto 2006, n. 11/E del 16 febbraio 2007, n. 12/E del 19 febbraio 2008, n. 21/E del 23
aprile 2010, n. 40/E del 28 luglio 2010
■ Risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate: n. 136/E del 6 maggio 2002, n. 184/E del 12 giugno 2002,
n. 350/E dell’11 novembre 2002, n. 118/E del 10 agosto 2004, n. 1/E del 9 gennaio 2007, n. 84/E
del 7 maggio 2007, n. 38/E dell’8 febbraio 2008, n. 73/E del 3 marzo 2008, n. 181/E del 29 apri-
le 2008, n. 7/E del 12 febbraio 2010, n. 3/E del 4 gennaio 2011, n. 4/E del 4 gennaio 2011, n. 7/E
del 13 gennaio 2011
■ Istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi
I provvedimenti sopra elencati sono consultabili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate: www.agenziaentrate.gov.itL’AGENZIA INFORMA
La Guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie
è stata realizzata dall’Agenzia delle Entrate
Settore Comunicazione
Ufficio Comunicazione Multimediale e Internet
Capo Settore Antonella Gorret
Capo Ufficio Gualtiero Esposito
Redazione a cura dell’Ufficio Comunicazione Multimediale e Internet
Progetto grafico Stazione Grafica - Agenzia delle Entrate
Per ulteriori informazioni e aggiornamenti: www.agenziaentrate.gov.it
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